[不動産投資][法人] デッドクロスが来る時期を実例でシミュレーションしてみた

どうも、末岐碧衣です。

以前、「[不動産投資] 不労所得でホクホク顔の新米大家さんが知らない破産・黒字倒産のリスク」で、黒字倒産しないためにもデッドクロスが来る時期をきちんとシミュレーションしておく必要がある、という話をしました。

今回は、実際に私が購入した中古戸建ての物件で、デッドクロスが来る時期をシミュレーションしてみました。新米大家さんにもわかる内容になっているので、ぜひ見てって下さい。

 

デッドクロスって何? 何がヤバいの?

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が、減価償却費を上回ってしまう状態のことです。この辺は復習なので、簡単に。

よくわかんないよって人は、まずは「[不動産投資] 不労所得でホクホク顔の新米大家さんが知らない破産・黒字倒産のリスク」を読んでみて下さい。

何がヤバいって、デッドクロスが起きるととにかく現金が減りまくるのです。

経費にできない支出(元金返済額)が経費にできる支出(減価償却費)を上回ってしまうので、「払う税金が増える」と「手元の現金が減る」が同時に起きる。だからヤバい。

財務諸表上は黒字なのに、手元のキャッシュが枯渇して、黒字倒産……という悲しい結末を迎えてしまう大家さんが後をたたないとかなんとか。

 

デッドクロスが来る時期をシミュレーションする前にやること

とはいえ、融資(ローン)で不動産を買って何も対策しなかったら、ほぼ確実に、どんなに宇宙の法則が乱れようとも、デッドクロスは起こってしまうもの。

じゃあどうすれば良いかと言うと、

まず第一に、いつデッドクロスが来るのか、その時期をきちんとシミュレーションすること。

次に、現金が枯渇しないようにするとか、デッドクロスが来る前に物件を売却しちゃうとか、対策を決める、という順番になります。

減価償却の方法を決める

実際やってみたら、ここが一番大変でした。リフォーム費用はどうするか、建物設備は分けるか一体にするか、など調べながらやったので、結構考えなきゃいけないことあるなーと。

でも、黒字倒産したくないし、めっちゃ大事なとこなのでやりました。

別記事にしています。

[不動産投資][法人] 一番お得な減価償却を知りたい! 具体的なシミュレーションの仕方(実例あり)

 

デッドクロスが来る時期をシミュレーションしてみた(実例)

融資の情報は以下の通り。

借入金
400万円
借入期間 10年(元金均等) 返済額(元金) 40 万円
金利 2.06% 初年度返済額(利息) 8 万円
減価償却
建物 工事費の70% 定額法
設備 工事費の30% 定額法
法定耐用年数
建物 22年 残存価格0%
設備 15年 残存価格0%

 

元利均等返済と元金均等返済の違い

元金均等返済:支払う元金が一定。元金が減るので利息も減る。だんだん返済額が少なくなる。

元利均等返済:支払う金額が一定。返済額は一定だが、始めのうちは元金がなかなか減らない。

 

ポイントは、ローン返済額の利息は経費となりますが、ローンの借入額(元金)については経費とならないこと。

ほとんどの大家さんは元利均等で借りるそうなんですが、私は元金均等で借りました。理由は、いかの3つ。

  • 元金均等返済の方が(ちょっとですが)返済額が少なくて済む
  • デッドクロスの影響を小さくできる
  • 歳を取ってからキツくなるより、本業が安定している今がキツくて、だんだん楽になるほうが安心だから

元金均等の場合

 

元利均等の場合

自分でシミュレーションしたい人は以下でやってみてください。30秒くらいでできますよ。

事業資金用 返済シミュレーション|日本政策金融公庫日本政策金融公庫(略称:「日本公庫」)の事業資金用 返済シミュレーションです。
事業資金用 返済シミュレーション|日本政策金融公庫 www.jfc.go.jp
事業資金用 返済シミュレーション|日本政策金融公庫

 

パターン1:建物と設備を分けて減価償却した場合

 

パターン2:建物・設備を一体で減価償却した場合

 

どっちの場合も、デッドクロスは5年目ということがわかりました(笑)

こんだけ苦労して計算しましたが、「どっちでも良い」という歯ごたえのない結論……やはり元金均等返済だからかなぁ。とはいえ、法人にしといてよかった。赤字を10年繰り越しできるので、無駄がない。3年だったら絶望しかなかったですね。とても償却しきれなかった。

 

まぁあえてどちらか決めろと言うなら、

前の記事の減価償却のシミュレーションでは「建物と設備を分けた方がお得!」という結論と、デッドクロスは「どっちでも5年目」という結論をあわせて、

  • 建物と設備を分けて減価償却し、
  • 5年目のデッドクロスに備えて最初の4年で現金を貯めておく

というのがTODOになる感じですかね。

……あー、なんか慣れないことしたので疲れました(笑)

 

デッドクロスを避けるためにはいつ、何をすればいいのか

さきほど私の結論(現金を貯めておく)は出ましたが、他にも以下のような対策が考えられます。

  • 物件を購入する時に自己資金を入れる(返済するローン元金をへらす)
  • 現金を貯めておく
  • どんどん物件を買い足して、減価償却を増やす
  • ローンの利息をへらす(借り換え)
  • デッドクロスが来る前に物件を売却する
  • 借入期間の延長(毎月のローン返済額をへらす)
  • 繰り上げ返済してローン利息分をへらす

これは大家さんの戦略次第なので、ご自分に合った方法を検討してみてくださいね。

 

それでは!

末岐 碧衣
  • 末岐 碧衣
  • フリーランス のシステムエンジニア。独立後、一度も営業せずに月収 96 万円を達成。1986年大阪生まれ。早稲田大学理工学部卒。システムエンジニア歴 12年。
    2009年、ITコンサルティング企業に入社。3年目でコミュ障が爆発し人間関係が崩壊。うつにより休職するも、復帰後はコミュ障の自覚を持ち、「チームプレイ」を徹底的に避け、会社組織内においても「一人でできる仕事」に専念。社内外から評価を得た。
    無理に「チームプレイ」するよりも「一人でできる仕事」に専念した方が自分も周囲も幸せにできることを確信し、2015年フリーランスとして独立。