[不動産投資] 不労所得でホクホク顔の新米大家さんが知らない破産・黒字倒産のリスク

どうも、末岐碧衣です。新米大家です。

 

定期的に家賃収入が入ってきてホクホクな新米大家さんが、破産・黒字倒産することがあることをご存知でしょうか。

この一文で、「あー、アレのことね」ってピンとこなかった大家さんは、今日の話、きっと読んで良かったと、私に感謝する日が来ると思います(←エラそう笑

 

黒字倒産とは

会社が倒産するのって、赤字になった時じゃないんですよ。外部に支払う現金が足りなくなった時です。いわゆる、資金ショートってやつですね。手形の不渡りを出すとか、税金が支払えなくなるとか。いろんなケースがあります。

現金大事。

 

初耳な人も、言葉は知ってるけど意味はよくわかってないかも、という人も、一読して損はない記事になっているので、ぜひ最後まで読んでいって下さい。

 

上手くいっていたつもりの不動産投資が失敗する落とし穴「デッドクロス」とは

法人も個人でも、融資を使って長期ローンで不動産投資をする場合、見落としていると黒字倒産になりかねないという恐ろしい現象があります。それが、デッドクロス。

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が、減価償却費を上回ってしまう状態のこと。

 

って言われてもピンときませんよね。

元金返済はわかるけど、減価償却費? うわーわかんないめんどくさい吐きそう、と思っても待って下さいね。これだけわかってればこの先もついてこれるので、覚えて下さい。

ローンの元金返済額:経費にできない、現金が減る

減価償却費:経費にできる、現金が減らない

 

普通なら、大家さんの手元に残ったお金(=利益)に対し、税金がかかります。

家賃収入 − ローンの元金返済額 = 大家さんの手元に残るお金

 

不動産投資の場合、減価償却費(経費にできる。しかも、実際には現金が減らない)が大きいので、利益から減価償却費を差し引くと、財務諸表上は赤字になります。そして赤字のまま税務署に申告すると、大家さんは手元に残るお金を、税金を払わずにまるまる残すことができます。

 

ただ、減価償却には期間があり、それを過ぎると逆転現象がおこります。

つまり、ローンの元金返済額(経費にできない、現金が減る)が減価償却費(経費にできる、現金が減らない)を上回ります。どういうことかと言うと、手元の現金は減っていくのに、財務諸表上は黒字なので税金もガンガンにかかってくる状態になります。

これの逆転現象のことを、デッドクロスといいます。

 

要するに、最初の「税金払わずに利益ガッポガッポ期」は、減価償却費で経費を先取りしているだけ。

融資(ローン)で物件を購入した場合、最初は節税できて喜んでいても、そのうちデッドクロスが起きて節税にならない時期が必ず来るのです。

 

デッドクロスが起こると何がヤバいの?

手元の現金がどんどん減っていくと同時に、税金の支払い額は増えていくので、なにも準備していないと、現金が足りなくて税金が払えない、ローンの返済ができない、という状態になってしまいます。

そう、黒字倒産です。ヤバいのです。

 

じゃあデッドクロス、黒字倒産を避けるためにはどうすればいいのか、ということを考えるとき、避けて通れないのが「減価償却」です。

減価償却費は、ある程度大家さん自身でコントロールすることが可能です。これを上手く使えば、デッドクロスのくる時期を調整したり、黒字倒産を避けて利益を最大化することができます。

 

デッドクロスに備えるべき人

60%以上のローンをしている場合、デッドクロスの影響をしっかり考える必要があります。

 

サルでもわかる、いちばん簡単な「減価償却」

減価償却費とは、不動産を購入した時に一括して経費計上するわけではなく、利用できる期間で振り分けて年毎に経費計上することをいいます。

 

不動産は、維持費用に比べて初期費用が圧倒的に高いという特徴があります。

最初に、数百、数千万円のお金を払って買い、あとは年間数万〜数十万くらいで維持できます。その間、家賃収入がはいってくるので、ゴミ物件を引かなければ、あとは普通に

経費 < 家賃収入

となり、大家さんは「ヤッター、夢の不労所得だー!」とホクホクになるわけです。経費なんてそんなにかからないので、家賃収入がほぼ丸々、大家さんの懐に入ってきます。

 

さて、ここで思い出してほしいのが税金です。

税金をたくさん払いたい、という人はあんまりいません。みんな、できるだけ節税したいわけです。家賃収入で得た利益に、ノーガードで課税されてしまうのは避けたいですよね。

税金は、利益に対してかかってくるので、利益を減らせば税金も減ります。

 

「今年は利益が1000万円出たから、この1000万円で中古戸建てを買おう!」

って人がいると、利益が0円になるので国は税金を徴収することができなくなります。

なので国は、

「大きい買い物(土地・建物・車などの固定資産)については、それぞれの耐用年数に応じて毎年均等に経費化(償却)しなさい!」

ってルールを定めたのです。このルールこそが、減価償却。

 

耐用年数は、構造や設備などものによって違うので、具体的に知りたい人は国税庁のHPをチェックしてみて下さい。

 

まとめ

  • 不動産投資では、財務諸表上は黒字なのに、倒産することがある
  • 大家さんの破産(黒字倒産)の大半は、デッドクロスが原因
  • 減価償却はただの経費の先取り。節税になるのは最初だけ

それでは!

末岐 碧衣
  • 末岐 碧衣
  • フリーランス のシステムエンジニア。独立後、一度も営業せずに月収 96 万円を達成。1986年大阪生まれ。早稲田大学理工学部卒。システムエンジニア歴 12年。
    2009年、ITコンサルティング企業に入社。3年目でコミュ障が爆発し人間関係が崩壊。うつにより休職するも、復帰後はコミュ障の自覚を持ち、「チームプレイ」を徹底的に避け、会社組織内においても「一人でできる仕事」に専念。社内外から評価を得た。
    無理に「チームプレイ」するよりも「一人でできる仕事」に専念した方が自分も周囲も幸せにできることを確信し、2015年フリーランスとして独立。