[2020年7月][不動産投資][初体験] コロナ禍で初心者が横浜にボロボロ戸建て450万円を購入した結果(1)

どうも、すえきあおいです。最近技術系の投稿ばかりだったので、たまには不動産投資の話も書いていきたいと思います。

初心者なりにいろいろ調べて考えて右往左往しながら、ようやく入居者募集に至りました。ちょうど買付が通った頃にコロナが始まってマジでテンパりましたが、いろんな人に助けられて(←かなりラッキーだった)なんとか今に至ってます。

初心者で、今から不動産投資やってみたい、という人にはかなり参考にしていただけると思います。

 

はじめての不動産投資。リフォームした物件の例

ちなみに、私の初の投資物件はこちら(根岸駅 25分 3SDK)

2020年7月13日現在、入居者募集中のリフォーム済み、戸建てです。

(なくなってたら入居者決まったということなので、そっと戻ってきてくださいw)

生まれ変わった玄関

自分で撮った写真なのでアットホームとかに載ってるのとはちょい違います。もっといろんな部屋の写真が見たい人は後半へどうぞ。

 

初の不動産投資ダイジェスト:投資との出会い〜買付申し込み

2019年9月16日 男女の出会い・趣味探し目的でキャッシュフローゲーム会に参加(参加費1,000円)

→出会いとか趣味より、不動産投資に興味津々になる。

→とりあえず、2ヶ月で不動産投資系の書籍を22冊読んで勉強。

→初心者は失敗が多そう。怖い人も多そう。(かぼちゃの馬車、三為スキームetc…

→まずは失敗しても再起できるよう、小さく始める。ボロ戸建てを探すことにする。

2019年12月01日 古家再生投資プランナー認定オンデマンド講座申し込み(受講料33,000円)

2019年12月14日 古家再生投資プランナー向け物件見学会・横浜ツアーに一般枠で参加(参加費3,000円)

→その場でウン百万円の物件に買付申し込みをバンバン入れる人たちに怯えつつ、勇気をもらう(笑)

2019年12月27日 古家再生投資プランナー認定で合格連絡が来る

2020年01月26日 古家再生投資プランナー向け物件見学会・川越ツアーにプランナー枠で参加(参加費3,000円)

→横浜ツアーの時とは雰囲気が全然違くて、”営業” 感に怯える。買付申し込みは入れなかった。

2020年02月20日 古家再生投資プランナー向け物件見学会・横浜ツアーにプランナー枠で参加(参加費3,000円)

→とにかく買わなきゃ始まらん!と奮い立ち、400万円のボロ戸建てに、人生初の買付申し込みを入れる

→個人ではなく法人で買いたいと横浜ツアーの人に相談し、かなりギリで法人設立手続き(登記)を開始

 

まぁ、2020年7月13日現在で振り返ると、ちょうど私が買ったタイミングの直後にコロナでREITが暴落してるので、ここで買わずに1、2ヶ月くらい待てば良かったかも、とか思いますね。。

ちょうどこの頃(2月下旬)は中国の武漢でなんか感染症が流行ってるらしい、くらいのテンションで、まさかコロナが世界規模でこんな大騒ぎになるとは思わなかったので、当時の私にはどうしようもなかったんですけどね。

いやー、、、、なんでしょう。ちょい悔しいですね(笑)

でもまぁ、この時買わなかったら3月からの物件見学ツアーは中止になったりしてるので、おそらく今に至るまでずっと買えなかった可能性もありますね。そして、一軒目を相談先もなく自己判断で買う勇気なんて私にはないので、もしここで一軒目買ってなかったら不動産投資のこと自体、忘れ去ってる可能性がありますね。

 

そう考えると、今は一通り経験して不動産投資についてある程度見えてきた(少なくとも当時見えてなかったことがたくさん見えている)ので、別に今から、まだRIETが低いうちに次の物件買えば良いですからね!

切り替えていきましょう!うん、やはり行動あるのみ!(ただし、後述しますが私はかなりラッキーでしたので、皆さんにオススメはできません汗

 

初の不動産投資ダイジェスト:売買契約、決済

2020年03月07日 不動産管理用の法人(合同会社)の登記書類提出

2020年03月07日 売買契約(手付金50万円)

→実はまだ法人の登記自体は完了していなかったのですが、この時点で法人の印鑑は手元にありました。

※freee会社設立で諸々の手続きはオンライン&郵送でやったので、印鑑だけ先に持ってました(笑)

2020年03月11日 不動産管理用の法人(合同会社)の登記完了の連絡

2020年03月19日 売買の決済(購入金額残金400万円)&リフォーム会社の人に鍵受け渡し=リフォーム開始

→この時点で会社が存在していれば購入できる。かなりギリでした。横浜ツアーの人が諸々手配・調整・アドバイスをしてくれたので間に合いました。横浜ツアーで買付を入れて本当によかった…(涙目)

初の不動産投資ダイジェスト:法人登記、融資(WITH コロナ)

2020年03月22日 公庫に書類送付(リフォームローン400万円の融資を申請)

→この辺で、すでにコロナ騒ぎで公庫がめっちゃ忙しい。融資面談は早くても1ヶ月後って言われる。でもまぁ、別にこれまで銀行に塩漬けにしてあった預金が戸建てに変わっただけで、借金して買ったとかではないので焦りはしませんでした。ふーん、そうなんだ。じゃあ借金してる人は大変だな、って思ったくらい。

2020年03月27日 火災+地震保険の契約(保険料40.6万円一括)

→物件が高台にあったので、夏の台風とか心配だなーと。なので風雪被害の保険が入ってるやつを選びました。火災保険(22.7万円)は10年保証、地震保険(17.8万円)は5年ごと一括。

2020年04月07日 公庫面談。いろいろ準備したけどほとんど何も聞かれず20分くらいで終了。

2020年04月28日 公庫担当者から電話で満額融資の連絡

→利率2.07%・10年で400万円満額の融資が通った。利率は、新企業育成貸付というのの「女性、若者、シニア起業家資金」というのが適用されて、ちょっとだけ優遇されてる。

2020年04月30日 公庫からの借入400万円を振込でもらう合同会社の銀行口座を作ってないことに気づき、慌てて三菱UFJに申し込む。

2020年05月26日 三菱UFJでの審査が終わり、口座開設完了

2020年06月04日 借入証書を公庫に発送

→三菱UFJ銀行窓口で「預金口座振替利用届」に口座確認印をもらわないとならんかったので遅くなった。

→ちなみに、借入証書は公庫で融資審査を通って3日後くらいに送られてきたのですが、ここでようやく提出。借入証書には期限はないのですが、一緒に送る印鑑証明証は3ヶ月以内じゃないといかんという縛りがあったので結構ギリギリでした。

2020年06月15日 銀行以外にも、法人設立後の開業届的なものを市役所とか税務署に提出(完全に忘れてた)

→普通は設立して1ヶ月以内に出さないとダメだんですが、コロナとか融資とかあと本業の方も忙しくて、WEB連載も始まって、完全に忘れてました。でも、3ヶ月くらい遅かったのですが、別に大丈夫でした。(まぁ給料とか発生してないから、、、でも思い出した時にはヒヤっとしました)

 

長くなったので「リフォーム完了、入居者募集開始(WITH コロナ)」からは後半に続く!

それでは!

末岐 碧衣
  • 末岐 碧衣
  • フリーランス のシステムエンジニア。独立後、一度も営業せずに月収 96 万円を達成。1986年大阪生まれ。早稲田大学理工学部卒。システムエンジニア歴 12年。
    2009年、ITコンサルティング企業に入社。3年目でコミュ障が爆発し人間関係が崩壊。うつにより休職するも、復帰後はコミュ障の自覚を持ち、「チームプレイ」を徹底的に避け、会社組織内においても「一人でできる仕事」に専念。社内外から評価を得た。
    無理に「チームプレイ」するよりも「一人でできる仕事」に専念した方が自分も周囲も幸せにできることを確信し、2015年フリーランスとして独立。