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猿でもわかる!金利、利息、利子の違いと「K%」の功労 

どうも、すえきあおいです。

不動産投資でよく聞く「借入金利」ですが、融資受ける時に金利の数字だけ見て低いとか高いとか判断するのは危険ですよ、という話をします。

借入金利とは

借入金利とは、借り入れた元金に対する支払利息の割合です。

支払利息ってなんやねんって思った人は、お金を貸してくれた人(もしくは銀行など)へのお礼だと思っていただければOKです。タダで1000万円とか貸してくれるエンジェルはそうそういませんからねw

「お金を貸してあげるから、元金より多めに返してね」

ってことなので、我々が払った「支払利息」は、貸してくれた人(もしくは銀行などの融資機関)の損益計算書では「売上」に計上されることになります。

金利、利息、利子は同義語です

利息とは資金の貸借の対価あるいは貸借される資金の使用料のことをいい,金利,利子と同義。

https://kotobank.jp/word/利息-148837

利子とは、貸借した金銭などに対して、ある一定利率で支払われる対価。 利息と利子は通常同じ意味で使われるが、借りた場合に支払うものを利子、貸した場合に受け取るものを利息と使い分けることがある。また、銀行預金では利息と呼ぶ。法律用語としては利息を用いるのが通常である。

https://ja.wikipedia.org/wiki/利子

なんかめんどくさい。。。という方のためにまとめると、

金利、利息、利子は同義ですが、以下のように一般的に使い分けられています。

  • 自分が借りた場合(支払う):利子
  • 自分が貸した場合(受け取る):利息
  • 元金に対するその使用料の比率:金利

不動産の借入金利の相場は?

住宅ローン(自分で住む家を買う時のみ使えるローン)だと2%、投資用不動産だともうちょい高めで4%とか5%とかです。

たとえば、5000万円の家をフルローン(全額銀行に融資してもらう)で買った時の「年利2%」というのも借入金利のことです。

借入金利だけで判断すると危険な理由:時間の概念が含まれていない

さて、冒頭で借入金利の高い低いで良し悪しを判断すると危険、と言いましたが、その理由はズバリこれです。

時間の概念が含まれていないってこと。

一口に「(借入)金利2%」と言っても、10年ローンなのか30年ローンなのかで、毎年の返済額が全然ちゃうよってことなのです。

もっというと、返済方法が「元利均等返済」なのか「元金均等返済」なのかでも全然違います。が、この話は少々ややこしいので別記事で紹介します。

さて、金利2%で、10年ローンと30年ローンの場合でそれぞれ計算してみましょう。

1億円、10年ローン、金利2%、元利均等返済の場合

10年ローンの場合、年間返済額は1100万円になります。

1億円、30年ローン、金利2%、元利均等返済の場合

30年ローンの場合、年間返済額は443万円になります。10年ローンと比べて半額以下です。

と、いうことで何年ローンなのか、返済方法は元利均等なのか元金均等なのか、を考慮しないままでは、2%ならお得やん、4%って高すぎるやん、という判断はできません。

その年の現実的な家賃収入の見込み額と比較してプラスであればOK、マイナスならNG、という判断が正しいと言えます。マイナスなら金利が1%とかで安くても30年ローンで買っちゃダメです。

持ってるだけで毎月お金払わなきゃいけない上に、それが30年続くってことなので。。。つかそれ怖すぎるw かぼちゃの馬車とかで嵌め込まれたかわいそうな人たちってそんな感じなんでしょうね。辛い。

なお、計算はこちらのサイトを使わせていただきました。

借入金利 に時間の概念をプラスした便利な指標「K%」

「借入金利だけで判断できないってことはわかったけど、じゃあ他にもっと優れた指標はないの?」

はい、もちろんございます。「K%」という指標は、金利に時間の概念をプラスしたより現実に即した支払利息の割合です。計算式は以下の通り。

K% = 年間支払額(利息+元本)÷ 借入金額

たとえば、1億円を金利2%元利均等返済の場合、こうなります。

 10年ローン30年ローン 
借入金利2.0%2.0%
K%11,041,608 ÷ 10,000,000 = 1.1%4,435,428 ÷ 10,000,000 = 0.4%

全然ちゃうやん〜。

あと返済年数が短いほど、金利(K%)も大きくなるってこともわかりますね。厳密に言うと、元利均等返済と元金均等返済で年間支払額も違うのですが、その辺の細かい話は一旦いいです。

一口に「金利」と言っても返済期間とか返済方法によって、実際に支払う額が全然ちゃうよ、ってことがお分かりいただけたかと思います。

よく不動産投資で聞く「イールドギャップ」を、借入金利で計算している方が多いですが、借入金利ではなくK%を使って計算するのが正しい(より現実に即している)です。

イールドギャップは利周り(実利周り)から金利(K%)を引いて算出する指標です。また別記事でまとめますね。利回りについては以下の記事にわかりやすくまとめてみました。

猿でもわかる!表面利回りと実利回りの計算方法の違い

それでは!

すえきあおい
  • すえきあおい
  • 2019年現在、32歳。元女社長で、今はフリーランスのブロガー兼SE。
    アプリ作成・システム構築みたいにモノ作りもやるし、ITコンサルみたいなアドバイザーもやってます。ブログもこの通り、時々更新してます。
    <経歴>
    早稲田理工の新卒で某ITコンサル会社に入社。でも6年で鬱になって退職。
    個人事業主として起業し、2015年(28歳)でフリーランス生活が始まる。
    ITから離れたくて小説家を目指すも1年で挫折したり、株式会社を立ち上げてビジネス始めようとしたけど軌道にのらないから休眠させたりと、支離滅裂な人生をエンジョイしてます。
    最近ようやく安定して高収益な仕事もらえるようになってきた。

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