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猿でもわかる!「イールドギャップとは?」とその目安〜よくあるキケンな勘違い〜

どうも、すえきあおいです。

今日は不動産投資でよく聞く「イールドギャップ」について、超かみ砕いて説明します。Amazonで不動産投資カテゴリの上位に出てくる本とかでも、イールドギャップについては間違った計算式が書いてあったりして、結構キケンだなーと思ったので、みなさんも要注意です!

猿でもわかる「イールドギャップとは?」

Yeild = 利回り、Gap = 差分

なので、直訳すると「イールドギャップ=利回り差分」ってことになります。って言われても意味不明だと思うので、計算式をお伝えします。

イールドギャップ(%) = 投資利回り(%) - 長期借入金利(%)

%を足したり引いたりするので、正確にはイールドギャップの単位は「%」ではなく「ポイント」ですが、まぁその辺はあんまり気にしなくても大丈夫です。

????( ´∀`)

ってなった人は、ざっくり

投資利回り=収益率(ポケットに入ってくるお金)

長期借入金利=損失率(ポケットから出ていくお金)

と思ってれば大丈夫です。

イールドギャップの目安って何%?

10%あれば安全、と言われています。

私も本をいろいろ読みましたが、だいたいそんな感じでした。まぁ、投資した額の10%が毎年利益として戻ってくるってことなのでかなり安全ですよね。

5000万円の不動産に投資したら年収500万円、1億円ならそれだけで年収(不労所得)1,000万円です。

水道管が破裂したとか、居住者が壁壊したくらいなら余裕でカバーできる額です。

よくあるイールドギャップに関する勘違い(※重要※)

ビジネス系YouTuberの動画でも書籍でも、以下のように間違った計算式でイールドギャップを算出しているのを見かけます。

間違ったイールドギャップは、正しいイールドギャップよりも「かなり甘め」に出ます。なので、

「イールドギャップめっちゃ高い(10%超え)!だから即買いでしょ!」

って買ってしまうと、厳しい現実が待ってます_:(´ཀ`」 ∠): 

要注意!

イールドギャップのよくある間違った計算方法

誤: イールドギャップ(%) = 物件の表面利回り(%) - 借入金利(%)

どう間違っている(厳しい現実と乖離している)かと言うと、以下2点です。

  • 表面利回りと実利回りは違う
  • 借入金利だけでは「返済期間」が考慮されていない

イールドギャップの正しい計算方法

正: イールドギャップ(%) = 物件の実利回り(%) - K%(%)

まず、「表面利回り」と「実利回り」は全然違います。ざっくり言うと、表面利回りってのは現実より「かなり甘め」に出ていることが多いです。売主は利回り(=買主にとってのメリット)を大きく見せたがりますから、当たり前ですね。

表面利回りと実利回りの違いについては以下の記事をご覧ください。

猿でも分かる!表面利回りと実利回りの計算方法の違い

もう一つ、「借入金利」ではなく「K%」を使います。

借入金利だけでは、時間の概念が考慮されていません。つまり、ローン10年なのか30年なのかで毎年の返済金額も違うので、イールドギャップも全然ちがうぜよ!ってこと。

「K%」は、以下の式で計算します。

K% = 年間支払額(利息+元本)÷ 借入金額

また

????( ´∀`)

ってなった人は、ざっくり、時間の概念を考慮に入れた金利、と思っていただければOKです。

金利とK%については以下の記事で詳しく説明しています。

猿でもわかる!金利、利息、利子の違いと「K%」の功労

正誤:イールドギャップを比較してみた

  • 表面利回り:6% 
  • 物件価格: 1 億円
  • 金利:2%

この物件を買った場合のイールドギャップはどうなるでしょう?

イールドギャップの計算式 10年ローン30年ローン 
(誤) 表面利回り – 借入金利6.0% – 2.0% = 4.0%  6.0% – 2.0% = 4.0%
(正) 実利回り – K%3.9% – 1.1%  = 2.8%3.9% ÷ 0.4% = 3.5%

この表からわかることは、

  • 借入期間が短いとイールドギャップは小さくなる
  • 誤ったイールドギャップより、現実(現実に即した)イールドギャップは小さくなる

という点です。

イールドギャップが高ければ「買ってOK」なの?

はい、買ってOKです。

ただし、算出したイールドギャップが正確であれば、の話です。

普通に出版社から出てる紙の本でも間違った計算式でイールドギャップを計算していることがあるので、かなり多くの人が勘違いしているんじゃないかと危機感を覚えました。ちなみに、参考文献とかほとんどない「サンプル数1」系の成功大家の本とかに多いですね。

本に買いてあるから、という理由で安易に信用するとキケンです。できれば類書(不動産投資の本)を最低でも30冊、安心したいなら100冊は読んだ方がいいです。個人的には、宅建取れるレベルの知識がないうちは買うのは怖いかなって印象です。

初心者のうちは、時間をかけてあらゆる角度から検討するのが吉

前述した通り、正しいイールドギャップを算出するには、正しい実利回り(空室率や運営管理費)、および、物件購入時にかかる諸経費などを見積もる必要があります。

空室率や運営管理費、諸経費などは、その物件や土地の特性を熟知した上での「相場感」が必要ですし、分母のK%にしても返済方法が元利金等返済だと年間の返済額が変動するなど、初心者にはなかなか正確に計算するには難しい要素があります。

ということで、その辺がよくわからんうちは、イールドギャップだけで決めたら危ないよって話です。そんな簡単に買ってOKかどうか、即判断できたら頭のいい人たちがAIとか使って自動でバンバン買いまくってるんじゃないでしょうか。

そう考えると、そういう「簡単に(ほとんど自動的に)はできない」部分があることで、初心者が参入する余地がうまれるとも言えます。

焦ってウン千万円の物件とか買う前に、正確なイールドギャップが計算できた、という自信がもてるようになるまでは、じっくり勉強しましょう。

それでは!

すえきあおい
  • すえきあおい
  • 2019年現在、32歳。元女社長で、今はフリーランスのブロガー兼SE。
    アプリ作成・システム構築みたいにモノ作りもやるし、ITコンサルみたいなアドバイザーもやってます。ブログもこの通り、時々更新してます。
    <経歴>
    早稲田理工の新卒で某ITコンサル会社に入社。でも6年で鬱になって退職。
    個人事業主として起業し、2015年(28歳)でフリーランス生活が始まる。
    ITから離れたくて小説家を目指すも1年で挫折したり、株式会社を立ち上げてビジネス始めようとしたけど軌道にのらないから休眠させたりと、支離滅裂な人生をエンジョイしてます。
    最近ようやく安定して高収益な仕事もらえるようになってきた。

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