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猿でもわかる!表面利回りと実利回りの計算方法の違い

どうも、すえきあおいです。

不動産投資でよく聞く「表面利回り」「実利回り」の違いについて、超かみ砕いて説明します。

表面利回りと実利回りの計算方法の違い

いきなり計算式を見てもピンとこないかもしれないので、まずは

表面利回りとは、、、「すごくあま〜〜〜く見積もった利回り(収益率)」

だと思っておいてください。実利回りは文字通り、「現実的な利回り(収益率)」です。

さて、それでは計算式を見ていきましょう。

表面利回り=家賃収入 ÷ 物件価格

実利回り=(家賃収入-運営経費)÷(物件価格+諸経費)

上の式を見てもらうとわかる通り、実利回りは分子が小さく、分母が大きくなっているので、表面利回りよりも小さな値になります。

でも、これが現実です。

表面利回りの計算に入っていない「運営経費」「諸経費」とは?

運営経費とは、物件を買った後にかかるお金です。

固定資産税、管理費、空室損、水道光熱費、火災地震保険などがあります。

諸経費とは、物件を買う際にかかるお金です。

不動産仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬、収入印紙代、融資事務手数料、不動産取得税などがあります。

とくに、不動産取得税は買って3ヶ月とか半年後に請求が来る(しかも高額!)ので、現金が手元にないと超ヤバイです。目安として物件価格の7〜10%くらいです。

5000万円の物件だと350万円〜500万円!(白目)

表面利回りと実利回り、どんな違いがあるか計算してみた

例えば、物件価格1億円、満室時想定年収600万円の場合の表面利回りと実利回りをそれぞれ計算してみると、以下のようになります。

表面利回り:600 ÷ 10,000 = 6.0%

実利回り:432 ÷ 11,000 = 3.9%

想定年収(満室時)600万円(表)
 空室損(10%)-60万円
 運営経費(20%)-108万円
実質年収432万円(実)
物件価格10,000万円(表)
 諸経費(10%)+1,000万円
総投資額11,000万円(実)

これだけで、現実よりも利回りが1.5倍以上も大きく見えていたことがわかりますね。

「表面利回り」はいくらでも操作できる!?

ここまで読んでいただいた皆様にはもうお分かりの通り、表面利回りは、想定家賃収入(しかも満室時)をもとに算出しています。この想定家賃収入、気を付けていただきたい点があります。

①「家賃」は操作されていることが多い

想定年収=(想定)家賃×12ヶ月

です。まず、「想定」の家賃なので、いくらでもよく見せることができるんですね。

例えば、新築時から住んでる人の家賃になってる、とか。

もうちょい悪質な例だと、その地域の町会費やマンションの管理費など、借主が払うけど実際に大家さんの懐に入ってくるわけではないお金も、「家賃」に入っちゃってたりします。マンションだと特に管理費とかクソ高いことが多いので要注意。

②空室が多い田舎でも「満室」を「想定」して計算している

しかも表面利回りは、家賃×12ヶ月ということで、「満室だったら」で計算しています。極端な話、クソ田舎の6部屋のアパート1棟買ったとして、

「10年間持ち続けたとして、最初から全部屋埋まっていて、しかも10年間だれも引っ越さなかった場合」

で計算しています。そりゃ、そうなりゃ理想だけどwww って感じですね。

怖いですね!

皆さん、くれぐれも表面利回りだけで「収益物件みっけた!!」とか判断しないように気を付けましょう。

それでは!

すえきあおい
  • すえきあおい
  • 2019年現在、32歳。元女社長で、今はフリーランスのブロガー兼SE。
    アプリ作成・システム構築みたいにモノ作りもやるし、ITコンサルみたいなアドバイザーもやってます。ブログもこの通り、時々更新してます。
    <経歴>
    早稲田理工の新卒で某ITコンサル会社に入社。でも6年で鬱になって退職。
    個人事業主として起業し、2015年(28歳)でフリーランス生活が始まる。
    ITから離れたくて小説家を目指すも1年で挫折したり、株式会社を立ち上げてビジネス始めようとしたけど軌道にのらないから休眠させたりと、支離滅裂な人生をエンジョイしてます。
    最近ようやく安定して高収益な仕事もらえるようになってきた。

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